优质“好房子”对短期市场热度有明显拉升作用希恩配资网，但“好房子”建设仍有很多问题待解决
文|《财经》特约撰稿人 王文彤
编辑 | 杨立赟
10月11日上午，住房和城乡建设部（下称“住建部”）部长倪虹在国新办“高质量完成‘十四五’规划”系列主题新闻发布会上再谈“好房子”建设。他详细介绍了“好房子”建设的重点工作，包含标准、设计、材料、建造及后期运维五方面，并再次强调系统推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设。
“好房子”产品已经成为近期市场热销的主力。
根据中指研究院报告，10月1日至8日，北京、深圳、上海的新房日均成交同比分别增长52%、22%和3%。其中，核心城市优质项目保持较高热度，主要原因是新增优质项目，即“好房子”产品的供应支撑了核心城市的新房销售。
这种趋势在十一假期之前就已经呈现出来。
以北京为例，根据中指研究院数据，9月其重点监测的五个新开楼盘中，怀柔区的北京建工·嘉棠澐玺和顺义区的龙湖·宸翰都是符合“好房子”标准的新项目。二者分别于9月21日和9月27日开盘，开盘当日去化率均超过75%，在新开楼盘中表现优异。
在政策端，各地政府也纷纷借助“好房子”政策为楼市再添一把柴。
9月26日，上海市规划和自然资源局发布《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见》的通知。通知从建筑高度、阳台设计与计容规则、设备平台等方面为上海的“好房子”建设提出了新的方向。
据《财经》不完全统计，上海住房新规落地后，全国已有超30个城市推出“好房子”相关政策，一线城市也已全部“因城施策”。
在经营普遍承压、存量去化面临挑战的情况下，房企视“好房子”产品为“特效药”。头部房企一边推出“好房子”产品吸引购房者，一边加紧在核心区域拿地、加快存量项目去化，试图抓住这一波政策红利。
多家头部房企对《财经》表示，在“好房子”体系搭建的过程中，房屋建造的硬实力与后期交付、服务的软实力同样重要。
不过，“好房子”产品在实际销售的过程中也面临一些问题，比如变相“偷面积”、新规产品集中入市影响旧规产品销售、产品同质化等等，“好房子”的建设、销售和运营还需要结合实际情况进一步平衡优化。
各地“因城施策”
3月5日，“好房子”首次被写入政府工作报告，报告提出应推动建设“安全、舒适、绿色、智慧”的“好房子”。此后“好房子”相关政策均围绕这四点展开。
3月31日，住建部发布《住宅项目规范》（下称《规范》）并于5月1日起正式施行。《规范》再次强调了“安全、舒适、绿色、智慧”的“好房子”建设目标，并从居住环境、建筑空间、建筑设备等方面提出强制性要求，比如住宅层高不得低于3米，4层及以上住宅必须配备电梯等。
此后，多地接连推出关于“好房子”建设的指引。
7月21日，成都市出台17条措施，强调要突出彰显公园城市特色，支持高品质住宅建设，进一步优化规划管理措施，营造舒适宜居的居住空间。
8月13日，北京市规划和自然资源委员会印发了《关于落实住房城乡建设部〈住宅项目规范〉加强与我市现行住宅项目规划管理衔接的有关意见》，着重针对新规范执行时间与供地时间、建筑层高与街区控规高度、建筑密度等方面问题提出了要求，同时提出要做好新旧规范的无缝衔接。
9月25日，广州市住房和城乡建设局发布了关于公开征求《关于推进好房子建设的工作指引（征求意见稿）》意见的公告，对房屋的消防和应急设施、防水、采光通风等方面征求社会意见。
最新落地的政策是9月26日上海发布的新规。
综合来看，各地的“好房子”相关政策均围绕购房者关注的房屋高度、面积、得房率等因素制定，也根据各地的实际情况进行了本地化调整。
中指研究院指数研究部总经理曹晶晶分析称，比如，北京首次提出了鼓励住宅首层设置架空层来补充公共服务功能，且该架空层不计入容积率希恩配资网，同时鼓励综合考虑北方气候环境、建筑高度等因素，打造多样的住宅阳台；上海新规突出“分类分区”，针对不同区域住宅特点制定差异化要求；广州结合岭南气候特征，提出要通过骑楼、风雨连廊和架空层等要素构建舒适连续的步行系统。
产品力突出的优质“好房子”，对于短期市场热度提升起到了重要的托举作用。
根据克而瑞地产研究数据，8月重点30城项目平均开盘去化率重回年内高位，达到42%。其中上海、深圳、成都、杭州等城市8月去化率实现同环比齐升，整体市场热度持续上升。
以武汉为例，8月全市共计8次推盘，共计推出1528套，综合首日去化率为35%。其中新规项目推盘7次，开盘首日去化率为38%；旧规项目推盘1次，开盘首日去化率仅为3%。
9月上半月重点30城项目开盘去化率则为38%，与2024年9月全月相比增长11个百分点。具体到单个城市，上海、成都、杭州由于优质新规项目入市，项目平均去化率均超过60%，成都则高达100%。
头部房企响应
政策变化下，头部房企纷纷响应，推出了自己的“好房子”体系。
对房企而言，如何定义“好房子”、做出差异化产品、兼顾新旧产品的去化节奏，成为经营重点。《财经》针对这些问题询问了中海地产、保利发展、华润置地、绿城中国四家头部房企，得到后三家房企的书面回复。
各家房企对“好房子”的定义，主要源于客户需求调研得出的结论。
如保利发展基于22.2万条客户数据，总结出九个方面的客户需求，包括户内质量、公区质量、景观品质等。
绿城中国在客户调研中发现，客户在收纳空间、社区宠物专属空间、园区非机动车通行等方面的需求发生了变化，从而对新产品进行了调整。
华润置地通过客户调研发现，客户在产品之外更加注重个性化、智能化、社交化等情绪价值的满足，从而提出“好房子”不仅是高质量的物理空间，也是赋予情绪价值和精神价值的场所。
克而瑞集团董事长丁祖昱撰文称，“好房子”政策的核心是支持高品质住宅开发建设。未来房企之间的竞争更多是产品力、生活场景、科技赋能以及服务配套的等多维度的综合价值竞争。
同时，新规产品往往是具备核心区域、健全配套、价格实惠、装标升级等多个复合型优势的项目，单纯依靠高得房率撬动销量的模式已难以维系。
面对不同地区的政策和需求差异，房企通常需要兼顾“好房子”建造的共性问题与区域特点，经营范围遍布全国的头部房企感触更深。
华润置地对《财经》表示，公司认为现有住房的共性问题以“楼板隔音差”“房屋渗漏”“年久局部结构开裂”为代表，反映出部分房屋在建筑质量和安全方面的短板。基于此，华润置地着力打造了高标准的“精工体系”；
共性问题以外，南北方气候差异也导致了客户需求的不同。如北方天气干燥，客户更重视加湿功能，尤其是卧室区域；而南方多有梅雨季节，客户更关注全屋的除湿配置，尤其是洗手间区域。基于此，华润置地在户型的通风设计、加湿或除湿设备的配置等方面会因地制宜，做差异化设计。
保利发展则对《财经》回应称，在“好房子”需求存在差异的情况下，建造“好房子”重点是要建立起产品、服务与生活场景之间的紧密关联，因此公司在打造产品时更注重产品品牌与在地文化、生活需求的深度结合。
以2025年的新项目上海保利天奕为例，该项目的客户群体更年轻、更国际化，更加强调“松弛感”，因此采用了度假感的建筑、一体化景观设计、新奢主义室内设计。
中指研究院数据显示，上海保利天奕7月26日开盘当日共推出102套房源，均价为8.07万元/平方米，开盘首日去化率达到100%。
头部房企的“好房子”体系也带有强烈的自身风格。
华润置地对《财经》表示，公司观察到行业普遍将重心放在产品硬件层面，对社区营造与服务生态的探索还有欠缺，而这方面正是华润置地的优势所在——它在社区运营和商业资源方面较为成熟，可以依托华润置地与万象生活两大平台的协同赋能，提供覆盖全生活场景的高品质服务。
以上海翡云悦府项目为例，中指研究院数据显示，该项目周围3公里内共有79家医院、21个商场、67个公园，生活配套设施极为丰富，托起了其10万元/平方米的开盘均价。该项目于7月29日开盘，开盘当日去化率达100%。
除了在产品端加紧发力，在投资拿地环节，抢到一二线城市的优质地块也成了房企们争夺“好房子”话语权的手段之一。
根据中指研究院数据，2025年1月至9月，重点城市拿地金额TOP10房企中，国央企和地方国资仍是主力。如招商蛇口在北京、上海、南京、成都等四个城市拿地金额均进入前十；绿城中国和保利发展均在三个城市的拿地金额位列前十。
除了在公开市场以招拍挂形式拿地，头部房企也在积极通过联合体收并购的形式获取土地。
8月1日，华润置地发布公告称，其子公司上海泓喆与独立第三方上海南房组成的联合体收购了四个目标公司的全部股权及债权，涉及的耀华路项目和余庆里项目均位于上海核心区域，总金额约为244.7亿元。
9月5日，中海地产、招商蛇口、中旅投资联合体通过上海联合产权交易所以总价154.78亿元拿下项目公司90%股权，获得徐汇东安城市更新项目地块开发权。由于此次交易采用“承债收购”模式，即开发商承接项目原有债务，待销售后逐步偿还银行贷款，成交总金额为439.5亿元，刷新全国涉宅用地出让总价纪录。
仍有问题待解
提升居住环境的舒适性、提高居住的空间感，本是“好房子”建设的方向之一。但过犹不及，近段时间市场上出现了部分新规产品过度追求得房率、通透性，甚至夸大宣传“得房率超100%”的现象。
房企的常见手段包括阳台违规改造、设备平台“偷梁换柱”、降低飘窗高度、挤占公共空间提升室内面积等。
这些行为严重影响了市场的良性竞争。近期，部分城市也出台了收紧得房率报批的相关政策，如9月15日成都发布的《成都市城市规划管理技术规定（2024）的补充规定》，将开敞电梯前室、外廊、空腔、镂空、花池等附属空间全部纳入管控。
58安居客研究院院长张波认为，“卷得房率”不仅破坏了规则，而且可能会导致居住体验的下降，例如过大进深阳台导致客厅采光可能受到影响。政策收紧的目标在于打击住宅开发中不合规的“空间套利”，引导市场转向“品质竞争”。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，后续政策还可以在几方面进行补足：一是明确政策的底线规则，即不能突破计容规则，不能压缩天井、电梯等公区；二是房企在公开宣传时不能以得房率来宣传，尤其是注意阳台、飘窗、花园等占总建筑面积的比例和不计容的比例；三是加强批后监管，防止二次拆改。
新楼盘的高得房率，其实也是一种变相的降价，对旧规产品和二手房的冲击较为明显。对此，房企想要加快存量产品去化，不能再单纯地采用降价促销的惯用手段，而应推行“老盘新作、全面换新”。
保利发展在2025年上半年就采取了存量项目调规调产品、空置房专项巡检整改、升级泛会所运营等方式加快库存去化。财报披露，上半年公司完成“调转换退”（即调规、转性、换地、退地）共51万平方米。
不过，这一数字与年初计划的1500万平方米有不小的差距。对此，在2025年半年度网上业绩说明会时，公司董事、总经理潘志华通过业绩交流平台上证路演中心文字回复称，公司将存量具有“调转换退”可能的地块均纳入盘活范围，逐个项目制定具体推进计划、组织专门团队全力推进，但各项目情况不同，具体时间进度暂无法明确预估。
《财经》在该平台就下半年的去化节奏提问管理层，潘志华回复称，行业仍处于深度调整期，公司虽已保持较大强度的增量投资，且增量项目盈利能力较好，但存量项目较多，去库存与盈利改善仍然需要一定周期。
绿城中国对《财经》表示，在销售新规产品的过程中，公司发现，过硬的产品力、满足细分市场差异化需求、提升客户满意度是产品销售的关键，AI等人工智能技术也可以帮助快速地反馈客户声音。
对于旧规产品，公司也正在通过提升产品力、完善售后服务体系对其进行升级，并尝试增加个性化定制服务、打造舒适的社区配套和生活氛围来突出旧规产品的独特价值。
通过这些措施，绿城中国努力在新规和旧规产品之间寻找平衡。财报显示，今年上半年，公司对2021年及以前库存去化190亿元，该部分存量项目指标完成率达到104%，此外，存货中已竣工待售物业的占比较期初降低了2.9个百分点至14.9%。该公司执行董事李骏表示，上半年公司已经超额完成存量去化指标。
虽然“好房子”一定程度上提升了市场热度，但是随着新规产品的集中入市，亮点不突出的新规产品已经无法打动消费者，一些城市出现了去化率持续走低的现象。
以重庆为例，据CRIC监测数据，在5月至6月新规项目入市高峰期，重庆市的项目平均去化率持稳在75%，而进入7月，部分新规项目去化率已不足三成。
多位分析师指出，未来住宅应向着以人为本、全龄友好、安全舒适的方向打造，且重点“拔高底线”而非关注上限。消费者在购房时，也应结合自身家庭需求，综合考量房屋基本品质、空间设计、绿色健康、智能科技、服务配套等多维特质。
曹晶晶认为，“好房子”建设为企业开辟了产业转型发展的新赛道，也提出了新要求。“好房子”需要“好服务”来维护，在她看来，房企要围绕项目交付“前-中-后”全周期打造品质闭环，提升长期居住体验与企业品牌价值。
海量资讯、精准解读，尽在新浪财经APP
责任编辑：何俊熹 希恩配资网
信钰证券提示：文章来自网络，不代表本站观点。
